TCMB’den konut kira piyasasına yeni gösterge: YKKE

Merkez Bankası'ndan yapılan açıklamaya göre, endeks, 17 Şubat 2026 itibarıyla Türkiye geneli ve il bazında değerlemesi yapılan konutların birim kira verilerini kapsayacak şekilde kamuoyuyla paylaşılıyor.

TÜİK Gerçek Kira Endeksi ile farkı nedir?
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Gerçek Kira Endeksi, metodoloji gereği “aynı konutun” kira fiyatlarını takip ediyor. Bu nedenle kiracı değişimlerinin sınırlı olması dolayısıyla yeni kiralardaki fiyat hareketleri endekse gecikmeli yansıyor. Yani mevcut kiracılara yansıyan kira artış veya düşüşleri, piyasanın güncel durumunu tam olarak göstermiyor.

Buna karşılık, TCMB tarafından geliştirilen YKKE, yeni kiracıların maruz kaldığı kira bedellerini temel alıyor. Bu sayede kiralık konut piyasasındaki fiyat değişimleri TÜİK endeksine kıyasla daha erken gözlemlenebiliyor.

Veri kaynağı ve hesaplama yöntemi
YKKE hesaplamasında, TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi (KFE) çalışmaları kapsamında bankalardan alınan değerleme raporlarındaki kira değerleri kullanılıyor. Endeksin hesaplanmasında kalite etkisini ayrıştırmak amacıyla hedonik regresyon yöntemi uygulanıyor. İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflandırması’na (İBBS) göre 13 düzey-2 ve 6 düzey-1 olmak üzere toplam 19 tabaka üzerinden hesaplanan endeksler, Türkiye geneli için hanehalkı sayıları ve ortalama konut değerleri ile ağırlıklandırılıyor.

Kira artışlarında yavaşlama gözleniyor
YKKE verilerine göre, 2021 son çeyreğinden itibaren hızlanan yıllık kira artışları, 2022 ikinci yarısında zirve yaptı. Takip eden dönemde İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük illerde artış hızının yavaşladığı gözlendi. 2023 yılı son çeyreğinden itibaren ise TCMB verilerine göre yıllık artış oranları düşüşe geçti; Ocak 2026 itibarıyla YKKE yıllık artışı yüzde 34,2’ye geriledi. TÜİK Gerçek Kira Endeksi ise halen yüzde 56,6 seviyesinde bulunuyor. Bu durum, önümüzdeki dönemde kira kaleminde enflasyon baskısının azalacağına işaret ediyor.

Birim kiralar ve bölgesel farklar
TCMB ayrıca, yeterli veri bulunan iller için konutların birim kira değerlerini de yayımlamaya başladı. 2025 son çeyreği itibarıyla 100 metrekarelik bir konutun ortanca kira değeri Türkiye geneli için 22 bin TL, İstanbul’da 37 bin TL, Ankara’da 21 bin TL ve İzmir’de 25 bin TL olarak hesaplandı. Böylece, konut kira piyasasındaki bölgesel farklılıklar daha net biçimde görülebiliyor.

TCMB’nin değerlendirmesi
Merkez Bankası, YKKE ile TÜİK Gerçek Kira Endeksi’nin birbirini tamamlayan göstergeler olduğunu belirterek, endekslerin birlikte değerlendirilmesinin hem kira enflasyonunun mevcut düzeyini hem de olası yönünü izlemek açısından önem taşıdığını vurguladı. Ayrıca yayımlanan birim kira verilerinin, piyasadaki somut seviyeleri ve bölgesel ayrışmaları analiz etmeye imkân sağladığı ifade edildi.